Топ ТемыАвтоБизнесНедвижимостьПравоВластьДеньгиОбществоОбразованиеКультураСпортVIPЗдоровьеТуризмШоппинг
Наверх
Рубрики
ГлавнаяБизнесБизнес › Правовые аспекты приобретения недвижимости в Германии

Правовые аспекты приобретения недвижимости в Германии

Правовые аспекты приобретения недвижимости в Германии

В Германии существуют умеренные цены на недвижимость по сравнению с другими европейскими странами. В настоящее время на рынке недвижимости наблюдается, несмотря на кризис, увеличение прибыльности объектов за счет увеличения их арендной платы (Источник: IVD-Marktforschung 2009).

Приобретение недвижимости в Германии для иностранных граждан, например граждан и компаний Российской Федерации, не подлежит ограничениям.

Здание неразрывно связано с земельным участком, и поэтому покупатель,  приобретая здание, обычно приобретает земельный участок.

Переход собственности на недвижимость происходит после регистрации в земельном реестре. Обеспечение требования на приобретение собственности стороны осуществляют посредством предварительной записи в земельном реестре.

Сделка с недвижимостью структурируется обычно с помощью учреждения компании, обычно немецкого общества с ограниченной ответственностью (GmbH), которая потом приобретает объект. Коммерческую недвижимость, а также крупные жилые комплексы предпочтительнее для покупателя приобретать через юридическое лицо, так как в этом случае ответственность, прежде всего в области гражданского, публичного и экологического права ограничена. В немецком праве существует правило в ст. 14 конституции Германии о том, что собственность обязывает собственника. Поэтому если собственниками недвижимости являются частные лица, они  несут неограниченную ответственность всем своим имуществом. Например, в области экологического права собственник частное лицо несёт неограниченную ответственность перед органами власти за загрязнение почвы, даже если загрязнение возникло до приобретения недвижимости. Поэтому для покупателя коммерческой недвижимости рекомендуется ограничить свою ответственность с помощью приобретения недвижимости через юридическое лицо с ограниченной ответственностью.

Покупатель недвижимости проводит обычно с помощью юристов юридическую проверку (Due Diligence) договорной структуры объекта. При этом проверяются  арендные договоры, корпоративная структура недвижимости, обременения в земельном реестре и т. д.

Результаты юридической проверки потом используются для составления договора купли-продажи, а именно для гарантий продавца. При заключении договора купли-продажи ответственность продавца и последствия ее наступления окончательно регулируются договором, т.е. стороны отказываются от положений об ответственности продавца перед покупателем за качество продаваемого объекта, предусмотренное законодательством Германии. В договоре купли-продажи указываются абстрактные гарантии продавца, который при их нарушении несет ответственность в соответствии с правовыми последствиями, установленными в договоре.


Основные права и обязанности покупателя и продавца указаны в
§§ 433 Германского Гражданского Уложения (ГГУ). Для продавца это:

обязанность предоставления собственности;
передача земельного участка;
Покупатель обязан в свою очередь:
уплатить покупную цену;
принять земельный участок;

Следовательно, договор должен содержать покупную цену, предмет купли-продажи, реквизиты сторон.

Само собой разумеется, помимо необходимых составных частей договора, стороны вправе вносить в договор дополнительные согласования. Внесение таких  согласований советуется в целях конкретизации прав и обязанностей договаривающихся сторон. Это способствует упрощению и ускорению
осуществления договора.

Внесено в договор купли-продажи может быть следующее:
соглашения о качестве;
гарантийные обязательства;
исключения гарантий – в частности почвенные загрязнения –   устранение обременений может возлечь на приобретателя;
соглашения о несении общественных обременений – например, взносы за освоение;
соглашения о расторжении договора;
дата перехода выгод и обременений;
согласования передачи и т.д.


Срок уплаты покупной цены почти всегда зависит от выполнения какого-либо условия (например, нотариальное заверение права собственности и/или отказ от права преимущественной покупки). Условия уплаты могут быть и индивидуальными, например, окончание строительства.

Право покупателя обременять земельный участок до регистрации права собственности с целью финансирования покупной цены обычно требует указания цели обременения и сопровождается правом продавца на погашение записи в поземельной книге. Эти меры призваны защитить продавца от злоупотреблений.

Право собственности на недвижимость также может быть основанием для пребывания в стране, а разрешение на пребывание выдаётся по закону о пребывании на территории Германии, например, если состоятельные иностранные граждане желают поселиться в Германии и жить за счет своих средств.

В рамках этой краткой статьи полное описание соответствующей правовой тематики невозможно, поэтому оно не может заменить профессиональной юридической консультации. Несмотря на добросовестную обработку материала, автор не несёт ответственности.

Правовые аспекты приобретения недвижимости в Германии

Адвокат Ольга Энгелькинг
Goldenstein & Partner
Вы можете связаться с госпожой Энгелькинг:
Goldenstein & Partner
z. Hd. Frau Rechtsanwältin Olga Engelking
Meinekestraße 27
Nähe Kurfürstendamm
10719 Berlin

Telefon: +49 (0)30-76 76 88 46
Telefax: +49 (0)30-76 76 88 47
www.ra-goldenstein.ru

Адрес электронной почты: o.engelking@ra-goldenstein.de


Последние статьи:
Архив статей: